Investir dans l’immobilier vous permet de prendre le contrôle sur vos finances futures en diminuant par là même la peur de perdre votre travail.
Vous pourrez aider des personnes à se loger et en être l’acteur en vous empêchant de penser que vous ne pouvez pas agir dans l’univers du logement.
C’est de la fierté que vous aurez en possédant un bien immobilier. Ressentant le bien-être d’une liberté financière qui s’installe progressivement, vous serez fier aussi de ne pas avoir attendu plus longtemps avant de vous lancer dans l’immobilier.
Dans la suite, vous allez découvrir le plan d’action à mettre en place pour acquérir un bien immobilier.
Le plan d’acquisition
Ce plan d’action d’acquisition immobilière fonctionne car il se veut pragmatique et complet, de l’achat à la location. La connaissance des acteurs utiles à chaque étape de l’acquisition permet d’être efficace.
Déroulé du plan
Chercher un bien
Le meilleur endroit pour trouver un bien, c’est là où il est : à sa place dans son environnement. Commencez par définir un secteur géographique dans lequel vous allez prospecter. Si c’est votre premier bien, prenez la ville ou un quartier de la grande ville auprès de laquelle vous habitez. Ce sera plus facile pour s’y rendre, pour l’acheter, et pour le louer. Il n’y a pas d’endroit qui soit moins rentable qu’un autre : sinon soit personne y habiterait, soit personne y achèterait quoi que ce soit.
Une fois la zone géographique déterminée, faite un rapide tour d’horizon sur internet pour connaître les prix moyens par taille d’habitation, maison ou appartement. Les prix à récolter sont de deux types : le prix de vente des logements, et le prix de location. Le premier prix vous donnera l’état du marché de l’immobilier, le second prix vous indiquera son potentiel mensuel.
Calculer une rentabilité
Avant d’aller plus loin dans la recherche, il est bon de savoir calculer une rentabilité. Pour cela, vous avez besoin de connaître toutes les charges. Tous les calculs se font sur une année.
Les charges : impôts foncier, impôts sur les revenus fonciers, l’assurance, CSG.
Les produits : le loyer.
La rentabilité sera calculée comme suit : (produits – charges)/prix d’achat.
Je prends l’exemple d’un de mes appartements : impôts foncier : 1000€, assurance : 150€, impôts sur les revenus foncier (14% de 70% des loyers) : 1205€, CSG (15.5% de 70% des loyers) : 1334€, loyer = 1025€ x 12 = 12300€ => charges = 3689€, produits = 12300€ => (12300€-3689€)/110000€ = 7.8%
Il est bon de ne pas trop descendre en dessous de 8% de rentabilité.
Vous devez connaître aussi le gain financier mensuel, toutes charges déduites. Dans ce cas, intégrez le montant du remboursement annuel de l’emprunt (12 x remboursement mensuel). Puis faites le calcul suivant : (produits – charges – remboursement emprunt)/12.
Pour reprendre mon exemple : j’ai 615€ de remboursement mensuel => produits = 12300€, charges = 11069€ => gain financier mensuel net = 102,6€.
Chercher un bien – suite
Maintenant que vous savez calculer une rentabilité et un gain financier mensuel, vous allez pouvoir chercher un bien qui corresponde à vos attentes : une rentabilité d’environ 8% ou plus, et surtout une acquisition qui vous permette un gain financier mensuel. Ce gain est vraiment le plus important.
Rendez-vous régulièrement dans la zone géographique pour bien connaître les lieux. Apprenez à connaître les types de biens immobilier existants, le genre de personne qui habitent ces lieux (utile lorsque vous allez le mettre en location), les accès, les commerces à proximité, les écoles, … . Toutes ces informations vous permettent de savoir en plus si le lieu est un bon choix pour qu’il se loue plus facilement.
Puis notez tous les biens en location. Il y en a bien plus que ce qu’internet vous donne. Voyez quelle agence immobilière est plus présente sur le secteur pour savoir avec qui discuter en premier.
Prenez votre temps : la pépite qui vous permettra de gagner de l’argent est là, ou sera là : la patience est la meilleure attitude à avoir.
Par exemple, dans mon secteur géographique, il y avait un appartement à vendre : pendant 5 à 6 mois, je passais devant et voyais qu’il ne partait pas. Et puis un jour, il y a eu une affiche rouge à la place de la jaune habituelle de l’agence. Cela a piqué ma curiosité : j’ai bien fait car il s’agissait d’une vente aux enchères ! La visite a eu lieu début février, 15 jours pour se décider, vente le mois suivant. J’ai eu le bien à 60% du prix moyen dans le même immeuble (avec un garage en bonus) !
Négocier avec son banquier
Avant d’aller négocier avec votre banquier, cherchez le renseignement principal : quel est le taux d’emprunt de votre région ? ça vous permet d’avoir les mêmes informations que votre banquier. S’il s’agit de votre premier achat, vous pouvez faire appel à un courtier en ligne. Faites attention au frais de courtage que certains peuvent prendre.
Ensuite, faites un tableau qui reprend les éléments de l’investissement : valeur de l’investissement, évaluation de l’emprunt, charges diverses, loyers à percevoir. Tout cela pour que vous puissiez avoir des arguments pour la négociation.
Signer le compromis
Le compromis placé après la première visite du banquier, permet d’être à l’aise pour négocier éventuellement une baisse du montant déposé. Généralement, une somme de 10% du montant de l’achat est déposé à la signature du compromis. Vous pouvez diminuer cette somme à 5% voire ne rien donner du tout parfois.
Pensez aux conditions suspensives dans le cas où votre prêt ne serait pas accordé.
Signer chez le notaire
Dans beaucoup de cas, c’est le notaire du vendeur qui fait office de notaire pour les deux parties. Ce n’est pas à votre avantage. Il vaut mieux avoir votre propre notaire. Il sera de votre côté et pourra vous conseiller. Cela peut déplaire au notaire du vendeur parce que la commission notariale sera divisée par deux.
Sachez en effet que les frais de notaire comprennent deux grandes parties : les impôts et frais de dépôt des actes d’une part, la commission du notaire d’autre part. Dixit les notaires, cette dernière n’est pas si élevée que cela dans ce qui est appelé communément « frais de notaire ».
Mettre en location
Deux choix s’offrent à vous : passer par une agence ou vous en occuper vous-même.
S’en occuper vous-même est, dans un premier temps, très gratifiant. Vous pouvez trouver des contrats gratuitement ou pour un faible coût sur internet. Il suffira de l’adapter à votre situation.
Deux éléments sont importants : le contrat de location d’une part, le document d’état des lieux d’autre part. Un troisième peut être utile en cas de caution. Cette caution est à utiliser dans le cas de location à des étudiants : les parents se portent caution (et en général, ce sont eux qui payent de toute façon).
Pour trouver des locataires, vous pouvez mettre une annonce sur internet (le bon coin par exemple), déposer une annonce dans un endroit approprié (maison des étudiants par exemple).
Gagner de l’argent
Youpi, le moment qui concrétise tous les efforts réalisé : le paiement du premier mois de votre premier locataire.
Une fois le locataire installé, il suffit de déposer en banque le chèque qu’il vous donnera chaque mois. Et si vous le pouvez, demandez à être payé par virement.
Aller plus loin
Passé le cap du premier achat immobilier, vous pourrez aller plus loin en achetant un second puis un troisième logement. Cela ne s’arrête pas d’ailleurs à des logements. Cela peut être aussi un garage. Les possibilités sont larges.
Il est important de ne pas se précipiter sur ce qui a l’apparence d’une affaire. Prenez votre temps pour vérifier que la location sera facile, que le rendement est suffisant et que le gain mensuel vous permet d’acquérir petit à petit votre indépendance financière.
Attention aussi à ce qui est de la défiscalisation : ce n’est, la plupart du temps, pas intéressant du tout. Les contraintes que cela donne sont trop importantes pour avoir des gains immédiats.
Et vous ?
Avez-vous passé le cap ? Dans quel type de bien immobilier avez-vous investi ?
